SEPUTARBANK JAKARTA - Kepemilikan rumah melalui fasilitas KPR (Kredit Kepemilikan Rumah) bakal lebih dipermudah lagi aksesnya, khususnya bagi masyarakat berpenghasilan rendah.
BP Tapera mengusulkan skema KPR subsidi dengan masa cicilan hingga 40 tahun dalam Rapat Komite Tapera yang digelar di Kementerian Keuangan, pada bulan Juni lalu.
Dengan masa cicilan yang lebih panjang, angsuran rumah subsidi diperkirakan menjadi jauh lebih ringan, yakni sekitar Rp500 ribu hingga Rp700 ribu per bulan. Skema ini diharapkan dapat membantu lebih banyak masyarakat, termasuk mereka yang berpenghasilan sekitar Rp2,8 juta per bulan, untuk memiliki rumah pertama.
Namun, pemerintah akan mengkaji skema tersebut. Wacana pemerintah mengkaji KPR dengan masa tenor fantastis hingga 40 tahun itu memicu diskusi hangat di kalangan ekonom.
Langkah ini dinilai berpotensi besar memperluas keterjangkauan masyarakat untuk memiliki hunian pribadi. Namun, di balik cicilan bulanan yang tampak lebih ringan, skema ini membawa bom waktu berupa risiko gagal bayar yang tinggi jika tidak dibarengi dengan mitigasi risiko dan proteksi asuransi yang kuat.
Risiko terbesar dari tenor super panjang ini adalah potensi melampauinya batas usia produktif debitur, yang pada akhirnya dapat mengerek biaya cicilan akibat tingginya premi asuransi jiwa yang harus ditanggung.
Dilema Usia Produktif dan Jeratan Bunga di Awal
Direktur Eksekutif Institute for Development of Economics and Finance (INDEF), Esther Sri Astuti, menyatakan dukungannya terhadap wacana KPR 40 tahun ini, dengan catatan ketat bahwa perhitungan jatuh tempo harus memastikan debitur masih berada di usia produktif. Selain itu, ia mengkritik keras praktik perbankan saat ini yang justru menghambat nasabah jika ingin melunasi utang lebih cepat.
"Kalau KPR 40 tahun saya sepakat, asalkan dalam perhitungan tahun ke-40 debitur masih dalam usia produktif. Dan yang paling penting KPR harus ada insentif untuk skema percepatan pelunasan utang karena selama ini debitur yang akan melakukan percepatan pelunasan malah dikenakan penalti dan tetap tersisa pokok utang yang besar karena di awal debitur diminta bayar bunga terlebih dulu," papar Esther, Jumat (17/7/2026).
Esther mendesak pemerintah agar mendorong industri perbankan menyediakan skema pelunasan dipercepat tanpa denda penalti yang mencekik. Hal ini krusial agar debitur yang kondisi finansialnya membaik di tengah jalan bisa segera menyudahi pinjaman dan terbebas dari beban bunga jangka panjang.
Sebaliknya, jika masa kredit dipaksakan melintasi usia produktif, bank dipastikan akan meminta proteksi asuransi jiwa yang jauh lebih tinggi demi menekan risiko kredit macet. Imbasnya, biaya pembiayaan keseluruhan yang harus dibayar nasabah justru menjadi jauh lebih mahal.
Menakar Risiko Finansial di Usia Senja
Pandangan senada juga diutarakan oleh Kepala Ekonom Permata Bank, Josua Pardede. Ia tidak menampik bahwa perpanjangan tenor hingga empat dekade secara matematis akan memangkas nilai cicilan bulanan, sehingga daya beli masyarakat terhadap properti meningkat. Meski demikian, aspek pengelolaan risiko tidak boleh diabaikan.
"Risiko gagal bayar tentu meningkat jika debitur mengambil KPR pada usia 25 tahun dan cicilan berjalan sampai usia 65 tahun atau lebih. Pada usia pensiun, pendapatan biasanya turun, kesehatan makin rentan, dan peluang bekerja tidak sekuat masa produktif," jelas Josua.
Oleh karena itu, Josua menegaskan bahwa skema KPR 40 tahun ini tidak bisa dipukul rata untuk semua kalangan. Pemerintah dan perbankan wajib menerapkan aturan main yang ketat guna menjaga stabilitas sistem keuangan makro.
5 Prasyarat Wajib KPR 40 Tahun yang Sehat
Agar skema ini aman bagi perbankan dan tidak menjebak nasabah, Josua merumuskan beberapa aspek proteksi dan regulasi yang wajib dipenuhi:
Batas Usia Jatuh Tempo: Memastikan kredit lunas sebelum masa produktif habis.
Proteksi Ganda: Perlindungan asuransi jiwa komprehensif serta asuransi kehilangan pekerjaan (job loss insurance).
Evaluasi Berkala: Peninjauan berkala terhadap kemampuan membayar (debt-to-income) debitur.
Fleksibilitas Pelunasan: Penyediaan skema pelunasan dipercepat tanpa denda penalti yang besar.
Batas Aman Pendapatan: Rasio cicilan bulanan yang tidak boleh melebihi porsi aman dari total pendapatan rumah tangga.
